Jak zaplatit svůj první investiční byt

Investování do nemovitostí je jednou ze spolehlivých cest k pasivnímu příjmu. Zjistěte, jak by měl vypadat váš finanční plán, a nechte si poradit od úspěšného realitního investora Martina Kořenka.

Neposlouchejte emoce, vytvořte si finanční plán

Emoce mohou být pěkně ošemetné a v investování do nemovitostí to platí speciálně. Nejeden začínající investor podlehne krásné nemovitosti v lokalitě (svých) snů. Jenže to, co je na první pohled splněným snem investora, se nemusí líbit potenciálním nájemníkům. A už vůbec se taková zdánlivě dokonalá nemovitost nemusí finančně vyplatit. 

Místo toho, abyste se hned pustili do výběru nemovitostí, je mnohem efektivnější si v první řadě vytvořit finanční plán. Ten vám dá na pořízení optimálního investičního bytu správný nadhled.

Co byste měli do svého investičního finančního plánu zahrnout?

Nejdůležitější je přesně zjistit, kolik máte volných finančních prostředků na investování. 

Tip: Pro nákup investičního bytu nepoužívejte všechny své úspory. Vždy vám musí zůstat rezerva na pokrytí nákladů spojených s prázdným bytem nebo drahou nečekanou opravou nemovitosti. Nikdy nekupujte nemovitost, která by vás při několikaměsíční neobsazenosti zruinovala. 

Kromě zvážení vašich prostředků by finanční plán měl obsahovat také:

• Odhad provozních nákladů na udržování bytu.
• Představu, za jak dlouho se vám investice do nemovitosti vrátí. 
• Znalost situace na trhu po stránce nákupní i nájemní ceny nemovitostí.
• Ideální je, pokud už máte alespoň základní přehled v cenových trendech nemovitostí. 

Jak najít ten pravý investiční byt?

Vedle financí je při výběru investičního bytu nejdůležitější zvážit jeho lokalitu a velikost. V zásadě platí, že menší byty ve velkých městech jsou pro pronájem nejvhodnější. Na druhou stranu také platí, že čím větší město, tím dražší nemovitost bude. 

„Zkušený investor umí najít takovou lokalitu, ve které je jen lehce vyšší riziko neobsazenosti nemovitosti nebo neplatících nájemníků oproti například Praze nebo jiným velkým městům, ale přitom dokáže generovat výrazně vyšší výnosnost,” říká Martin Kořenek, jeden z nejúspěšnějších a nejznámějších realitních investorů v Česku.

Vedle toho je také důležité správné načasování. V tom vám pomůže dlouhodobě sledovat trendy na realitním trhu a mít přednostní přístup k informacím. „Investor musí mít přehled nejen o realitních serverech, velmi důležité je budovat si síť kontaktů v oblasti nemovitostí. Od makléřů přes odhadce, mentory až po finanční poradce,” doporučuje budoucím investorům Kořenek.

Martin Kořenek

Soukromý investor

Martin Kořenek investuje do nemovitostí od roku 2015. Dnes je kromě soukromého investora také předním odborníkem a mentorem v oblasti realit a investování.

www.martinkorenek.cz

Proč se vyplatí financování nemovitosti úvěrem?

Lokalita, velikost, stav nemovitosti… to jsou všechno důležité aspekty investičního bytu. Ale úplně nejdůležitější je samozřejmě jeho cena. Pokud máte dostatečné finanční prostředky v hotovosti, možná o úvěru ani nepřemýšlíte. To je ale chyba. 

Většina odborníků, včetně Martina Kořenka, doporučuje při financování investičních nemovitostí kombinovat menší část vlastních peněz s úvěrem. „Vlastní finance byste měli používat jen v minimální výši, současně si hlídat míru svého zadlužení,” říká Kořenek. Právě s úvěrem totiž můžete (zvlášť v době vysoké inflace) dosáhnout největších investičních výnosů.

Hypotéka 

Pokud přemýšlíte o hypotéce na investiční nemovitost, je důležité vědět, že se od klasické hypotéky na vlastní bydlení může lišit.

Největším rozdíly jsou především dva:

1. U hypoték na investiční byty je často vyšší úroková sazba.
2. LTV je u investičních hypoték vždy nižší než u klasické hypotéky .

Co je LTV?

LTV je zkratka slov „Loan to value”. Jedná se o poměr hypotečního úvěru k zástavní hodnotě nemovitosti. 

Investiční úvěr od Cashbotu

Hypotéka je sice obvyklá možnost financování investičních nemovitostí, ale rozhodně není jediná. Investiční byt můžete zaplatit také prostřednictvím Flexi úvěru od Cashbotu. Výhod má Flexi úvěr několik:

• rychlé vyřízení
• žádné skryté poplatky
• začátek splácení jistiny až s dvouletým odkladem
• flexibilní možnost splácení
• možnost částečného nebo plného splacení úvěru už po 6 měsících
• možnost úvěr dočerpat a pořídit tak více výhodných nemovitostí

Buďte rychlejší než konkurence

Rychlé peníze na trhu rozhodují. Investujte do nemovitostí dřív, než vám je konkurence vyfoukne.

Více informací

Flexi úvěr

S podnikatelským úvěrem jištěným nemovitostí můžete mít další investiční byty už v řádu týdnů. Při dočerpávání úvěru máte peníze na investování po ruce okamžitě.

Flexi úvěr je vhodný pro investory, kteří mají nemovitost k ručení. Pokud pořizujete svou úplně první nemovitost, můžete svou investici částečně financovat i prostřednictvím klasického úvěru od Cashbotu.

Financování od Cashbotu využívá i Kořenek. „Cashbot je rychlý a rychlé peníze na trhu rozhodují. To, že mám peníze prakticky hned mi dává silný argument pro prodávajícího, aby mou nabídku akceptoval.” 

Na jaká rizika se při investování do nemovitosti připravit?

Stejně jako ostatní investice, ani nemovitosti nejsou bez rizika a bez práce. 

Kromě rizik spojených s opotřebením bytu a nutností dalších investic do oprav se musíte připravit také na nespolehlivé nájemníky a neplatiče. Reálným rizikem je také situace, kdy delší dobu nemůžete najít nájemníka.

Další, co byste měli před investicí do bytu zvážit, je časová náročnost, která se s následným pronajímáním pojí. Výběr nájemníků, údržba bytu, řešení neplatičů, zničeného vybavení a tak podobně vás stojí čas (pokud se rozhodnete to řešit svépomocí) nebo peníze (když necháte správu na někom jiném).
Investování do nemovitostí je však i přes možná rizika stále velmi zajímavá a výhodná možnost zhodnocení financí.

Přečtěte si také:

• Nenechte si utéct investiční příležitost. Flexi úvěr vás nezbrzdí
• Rozhovor s Martinem Kořenkem: Rychlost rozhoduje o vašem úspěchu
• Půjčka zajištěná nemovitostí

Autor článku

Markéta Gajdošová

Copywriterka se specializací na svět financí a podnikání.