Rozhovor s Martinem Kořenkem: Rychlost rozhoduje o vašem úspěchu

Rozhovory

18. srpna 2023
7 minut čtení

Co udělat pro to, aby vám pasivní příjem z nemovitostí zajistil finanční nezávislost? Jakou roli mají v investování do nemovitostí externí finance? Ptali jsme se realitního investora a konzultanta Martina Kořenka.

Fotografie Martina Kořenka s městem v pozadí

V kariéře Martina Kořenka vyčnívá několik pozoruhodných čísel. K investování do nemovitostí se dostal po klasickém stoupání po kariérním žebříčku v korporátu až ve 42 letech. Během 3 let se stal finančně nezávislým na příjmu ze zaměstnání. Spravuje portfolio čítající okolo 170 nájemních bytů a dalších nemovitostí. Inspirujte se cestou Martina Kořenka a váš (profesní) život může být obdobně pozoruhodný.

„Pokud neuděláte vysloveně šílenost, tak o své peníze nemůžete přijít.“

Ve svém workshopu pro investory do nemovitostí vypočítáváte 11 (finančních) výhod investování do nájemních bytů. Můžete uvést top tři?

Velkou výhodou nemovitostí obecně je, že jsou stabilním konzervativním aktivem. Není proto nutné trávit spoustu času sledováním a porozuměním výkazů firem, které jsou obchodovatelné na burze. Často si vystačíte se selským rozumem.

Další výhodou je, že si na nemovitosti můžete relativně snadno půjčit, na rozdíl od mnohých jiných investic. A jako třetí výhodu nemovitostí jako investice musím zmínit, že mají úžasné daňové výhody. Například pomocí odpisů si můžete zcela legálně minimalizovat svou daňovou povinnost, když víte, jak na to.

Když se myšlenkami vrátíte ke svému prvnímu investičnímu bytu a srovnáte ho s aktuálně posledním. Změnila se Vaše strategie s postupem doby? Jaký je Váš vývoj jako investora?

První investiční byt byl 2+kk v Praze na Žižkově. Můj záměr ovlivňovala obava, zda dokážu řídit nájemní vztah, proto jsem chtěl byt v okolí svého bydliště. Naopak poslední byt jsem kupoval již v jiném městě a hlavním motivem byla nízká cena v kombinaci s vysokou efektivitou a rentabilitou nákupu.

Přestože se v průběhu doby objevily nějaké komplikace, tak můžu říct, že všech 170 bytů byly dobré investice a nelituji jediného nákupu. A to je vlastně další výhoda investování do nemovitostí – pokud neuděláte vysloveně nějakou šílenost, tak o své peníze nemůžete přijít, jen se po pár letech investice nezhodnotí o 100 %, ale třeba jen o 50 %.

Co Vás na Vašem podnikání nejvíce baví?

Baví mě ověřovat svůj podnikatelský plán v realitě. Vzít konstrukt v podobě číselného modelu, který si propočítám a naplánuji pro horizont jednoho dvou let, převést ho do reality a sledovat, jestli se naplňuje. Připadám si trochu jako architekt, který načrtne dům a potom sleduje, jak se mu zhmotňuje před očima.

Zároveň mě v současné době baví i to, že hodnota mého portfolia mi umožňuje si už „dělat co chci“ a skutečně se zabývat jen věcmi, které mě naplňují.

Jakou roli mají při investování do nemovitostí externí finanční zdroje?

Jak pro koho. Pro old-fashioned investory bych řekl, že poměrně malou, protože si myslí, že dluh je špatný. Já jsem progresivní investor a chápu úlohu dluhu odlišně, takže pro mě mají externí finance naprosto zásadní roli. Zvláště při investování do nemovitostí, které je poměrně drahá záležitost, jsou cizí finance naprosto klíčové.

Aktuálně je má míra využití cizího kapitálu 31 % a jsem si jistý, že kdybych nedisponoval cizími zdroji, tak by mé podnikání nemohlo zdaleka narůst do takových rozměrů.

Jaké finanční produkty jste již vyzkoušel a jaké využíváte aktuálně nejčastěji?

Využil jsem opravdu všecko možné od spotřebitelských úvěrů, hypoték, stavebního spoření až po podnikatelské úvěry jištěné nemovitostí i bezúčelové. Dokonce včetně kreditních karet a kontokorentů, protože nejsem zatížený stereotypy a předsudky o tom, co mohu a co nemohu.

Svůj první již zmiňovaný byt jsem platil poměrně standardně kombinací hypotéky a vlastních peněz. U následujících bytů s nižší hodnotou jsem používal právě kreditní karty, kontokorenty a spotřebitelské úvěry, a tím jsem vykrýval dobu dvou až tří měsíců, než banka vyřídila hypotéku.

Zkuste to také jako Martin Kořenek

Načerpejte finance od Cashbotu
a buďte úspěšným investorem.

Více informací

Úvěr

Získejte pro své podnikání peníze klidně jen na pár měsíců. Bez poplatků a bez sankcí za předčasné splacení. Úvěr vás bude stát jen úrok za skutečnou dobu čerpání.

V jednom z rozhovorů jste zmiňoval, že v začátcích podnikání v roce 2015 jste neměl dobrou zkušenost s bankami při žádosti o úvěr. V čem byl problém?

S bankami byly a stále jsou dva základní problémy. Zaprvé je to dlouhá doba, než se vše zprocesuje. A pokud chcete být úspěšný na trhu s nemovitostmi, tak rychlost je naprosto zásadní.

Druhým problémem je určitá předem daná nedůvěra. Zvláště, když začínáte jako já, tedy doslova jako „člověk z ulice“, který nedisponuje kontakty, historií a podobně. Měl jsem pocit, že mám pro banky ideální profil z hlediska věku, vzdělání, sociálního zařazení, a přesto jsem čelil mnoha překážkám a zamítnutím.

Změnila se za ty roky situace v bankách pro investory do nemovitostí?

Evidentně se od roku 2015 situace v bankách trochu zlepšila, protože je na trhu více a více investorů jako já. Přesto mám stále pocit, že se banky přehnaně zaměřují na statické výkazy, minulost a spousty informací, které nejsou relevantní a se kterými možná ani neumějí správně pracovat, takže na zprocesování potřebují dlouhou dobu. Tím se dostává investor do začarovaného kruhu.

Přitom kdyby si s ním risk manažeři na 20 minut sedli a probrali jeho podnikatelský záměr, tak by se dozvěděli o potenciálu a rizikovosti investice mnohem více než při studování rozvahy v roce nula.

„Podmínky pro vstup na investiční trh s nemovitostmi jsou stále dobré.“

Kdy a proč jste začal při svém podnikání používat Cashbot?

Bylo to přibližně před dvěma lety v situaci, kdy jsem měl významné investiční nabídky a potřeboval jsem jednat rychle. Úvěry v bance byly zdlouhavé a neustále se odkládaly a přesouvaly z jedné osoby na další, takže jsem začal na internetu hledat instituce, které by mi pomohly krátkodobě vykrýt tuto čekací dobu. Pár nebankovek jsem oslovil, ale ne vždy jsem měl dobrý pocit z jejich jednání. Cashbot byl výjimka.

Co bylo v případě Cashbotu jiné?

Po zkušenosti s ostatními institucemi mě příjemně překvapil profesionální a současně osobní přístup. Ředitelka prodeje Cashbotu sama zavolá, věnuje se mi, naslouchá, neříká žádné obecné fráze typu „je to tak nastavené, taková je metodika“, které mě vždy dokáží zaručeně vytočit. V Cashbotu jsem se setkal s přemýšlivými lidmi zaměřenými na výsledek a ne na proces.

Vybavuji si ještě jednu hodně zajímavou věc, a to takový osobnostní on-line dotazník, který zjišťoval můj přístup k podnikání, riskování a podobně. Přišlo mi to jako skvělý způsob zhodnocení podnikatele. A vlastně i nejvíce odpovídá té mé představě, jak by posuzování investičního záměru mělo probíhat.

Ještě si vzpomínám, že vše šlo překvapivě rychle. Cashbot mi prakticky obratem navrhl kreditní rámec a po několika týdnech, kdy viděli, jakým způsobem jednám, komunikuji a využívám jejich úvěr, mi možnost financování i významně navýšili. Což je naprosto opačná zkušenost, než jakou jsem měl v bance.

Je i v dnešní době možné si zajistit pasivní příjem z nemovitostí? Vzhledem k vysokým úrokovým sazbám, většímu počtu investorů na trhu…

Podmínky pro vstup na investiční trh s nemovitostmi jsou stále dobré, jen z důvodů, které zmiňujete, je start pomalejší než před lety. Jsem si jistý, že i kdybych začínal teď, dostanu se do stejného bodu, jen by mi to netrvalo tři roky, ale třeba osm.

U nemovitostí je stále krásné to, že i když do nich dáte peníze a zpočátku se investice jeví neutrálně, je to takové pomyslné semínko – zasadíte ho, před očima vám roste strom a za pět sedm let vás odmění plody.

Takže pasivní příjem je určitě možné si stále investováním do nemovitostí zajistit, jen musí být člověk trpělivější. Navíc výhodou všech, kteří začínají dnes, je přístup k informacím a mentorům. Před lety byly informace roztříštěné, vše jsem si zjišťoval od nuly a několikrát si i nabil ústa, slušně řečeno.

„Ještě tak před dvěma lety jsem si říkal, že porostu do nekonečna.“

Musí mít člověk nějaké osobnostní předpoklady pro to, aby se stal úspěšným realitním investorem?

S oblibou opakuji, že investování do nemovitostí není žádné raketové inženýrství. Je to jen o elementární úvaze, znalosti a také systematičnosti. Přesně v souladu s růstovým způsobem myšlení, tedy takovým způsobem uvažování, aby byl člověk úspěšný.

Jak konkrétně funguje růstový způsob myšlení při investování do nemovitostí?

Můžete získat spoustu znalostí a vědomostí o trhu, které vám ale ve výsledku nebudou k ničemu. Mnohem důležitější je, z mého pohledu, být na sebe náročný ohledně disciplíny a plánování.

Spousta investorů funguje na principu, že koupí nemovitost, nějak ji refinancuje a uvidí se, co dál. Po pár takových investicích ale zjistí, že nemůžou růst dál. To, co má potenciál vás posunout, je plánování a neustálá revize plánu. A samozřejmě nebát se zkoušet nové věci, tedy ono klišé s vykračováním z komfortní zóny.

Promítají se do Vašeho investičního záměru i osobní preference, co se týče bydlení?

Jako investor své osobní preference do výběru bytů nepromítám. Při investování se vždy řídím několika zásadami, především maximalizací růstu hodnoty investice a výnosu. Jsem taková chodící kalkulačka. Zajímá mě, aby v nějaké akceptovatelné míře rizika byla rentabilita maximální. A jestli byt vypadá tak či onak nereflektuji.

Ale samozřejmě mám nemovitosti rád, stále sleduji realitní trh a občas se dívám, jaké by to mohlo být bydlet třeba v jiné části Prahy. Vždy do mé představy ale opět naskočí investor, zřejmě pod vlivem Roberta Kiyosakiho, který si spočítá, že spíše než utratit peníze za nové bydlení, aby splňovalo všechna má přání, je lepší peníze zhodnotit a investovat do dalších nájemních nemovitostí.

Je nějaká meta, kam se chcete dostat z pohledu velikosti a bonity svého portfolia? Kdy si řeknete, že už budete čistě jen odpočívat?

Ty cíle se neustále zvyšovaly. Když jsem měl pět bytů, říkal jsem si deset, když jich bylo padesát, říkal jsem si sto a ještě tak před dvěma lety jsem si říkal, že porostu do nekonečna. Teď už se ale u mě dostavil efekt klesajícího mezního užitku, kdy podobně jako si v létě dáte studené pivo, tak první je skvělé, druhé je dobré, třetí ještě ujde a s každým dalším je ta radost menší.

Takže teď spíše než na rozrůstání portfolia se zaměřuji na jeho restrukturalizaci, trochu si s ním „hraju“ z hlediska daňové optimalizace, měním ho a růst ho nechávám už jen mírně. Zároveň stále více času trávím poradenstvím a operativu se snažím dávat co nejvíce stranou, abych měl co nejvíce času na své další záliby.

Takže si vychováváte svého nástupce, který po Vás správu jmění jednou zcela převezme?

V mých představách je to jednou moje dcera, ale teď je ještě ve věku, kdy jí tato možnost připadá naprosto nesexy a nezajímavá. Má své zájmy, což je v 15 letech zcela pochopitelné. Občas to nenápadně zkusím zmínit, ale zatím narážím na zeď ignorace.